イチから始める家づくり

家を建てようとしてまずすることって何でしょう？
通常は、土地探しや展示場巡りでしょうか。
でも私の場合はネットでの情報収集でした。
専門用語や知識を知らなければ、住宅展示場に行っても営業の罠にはまるだけ…。とまでは言いませんが、少々の知識を身につけて行くのとでは大違いでしょう。

今回は、私がネットでお世話になったHPを紹介します。

「家づくりを応援する情報サイト」
http://hmk-polaris.web.infoseek.co.jp/kiso_chishiki/top.html
基礎知識から坪単価のカラクリまで初期段階では大変参考になりました。
特にハウスメーカーの比較は興味深かったですね。これを見て住宅展示場に行くHMを厳選しましょう。

「こだわりマイホーム」
http://sayacafe.sub.jp/home/index.html
ここでも総合的な知識を得られます。
特に住宅ローン関係の勉強になりました。

「せっけい倶楽部」
http://www.e-house.co.jp/plan/
私も大変お世話になりましたが、色々なサイトでここをリンクしているのを見ます。
何と言っても無料で間取りを簡単に作成できるし、間取り例も豊富。すぐにダウンロードする価値あり。

「住まいの長所と短所の研究室」
http://gob.ie-sumai.com/
長所も短所も両方見なければ本質は分かりません。
色々な角度から見ているので勉強になりますね。

「自分でできる不動産登記」
http://www.tamano.or.jp/usr/karakoto/fudousanntouki.htm
数十万円もする登記が自分でできるんです。
少しでも費用を抑えたいという人は自分で登記することを考えてみては？

「地鎮祭をしよう」
http://jichinsai.net/
地鎮祭なんて一生のうちに何度もしないので、知らない人がほとんどです。
地鎮祭についてのみ書いてある専門サイトです。

「住まっぷ」
http://www.jhf.go.jp/jumap/index.html
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の中のサイトです。（スマップではなく、ジュウマップです）
住宅ローンのことはもちろん、計画、契約から入居までの流れを説明しています。

ここに挙げたのはほんの一例です。
行き当たりばったりで見つけるので、他にどんなサイトがあったかあまり覚えていません。
家づくりのブログなども結構あるので、参考になると思いますよ。

「いくら借りれるか」ではなく、「いくらなら返せるか」
よく聞く言葉ですが、借りられる金額と返せる金額は違います。
年収や物件価格によって融資可能額は異なりますが、融資可能額が５，０００万円だからといって、５，０００万円の家を購入するのは絶対にやめましょう。
また、今住んでいる家賃が２０万円だからと言って、月々２０万円のローンで家を購入してはいけません。

家を購入すれば、購入費用以外にも諸費用がかかります。
これが意外にも結構な金額がします。
まず、住宅ローン関係の諸費用として、
�@．融資手数料（事務手数料）・・・定額又は融資額に対する定率。
�A．保証料・・・保証人を立てる代わりに保証会社に支払うもの。フラット３５などは保証料無料。
�B．団信保険料・・・団体信用生命保険料のこと。死亡・高度障害など支払能力がなくなったときに適用される保険料。民間の住宅ローンではほとんどが金利に含まれる。三大疾病付きや夫婦で加入するものなどもある。
�C．火災保険料・・・ほとんどの住宅ローンで強制加入。長期の保険期間や提携する保険会社への加入を条件とする場合もある。
�D．登録免許税・・・抵当権設定登記に係る登録免許税。借入額の０．１％（軽減後税率）
�E．司法書士報酬・・・ほとんどの場合、ローン会社が指定する司法書士に依頼するため自分でできない。
�F．つなぎ融資費用・・・住宅ローンは物件引き渡し後に融資されますので、土地購入代金、着工時や中間検査時の支払いがある場合は、つなぎ融資を申し込まなければなりません。もちろん金利が発生します。
住宅ローン関係では、以上のような諸費用がかかり、例えば３，０００万円の借入では、１００万円〜１５０万円程度はみてたほうが良いでしょう。（新築物件で３〜５％程度と考えてください）

住宅ローンの諸費用以外にも、様々な諸費用があります
建築費に含まれないものとして、
�G．引っ越し費用
�H．仮住まい家賃（建て替えの場合）
�I．地鎮祭・上棟式（最近ではしない場合も）
�J．管理費（マンション購入の場合）
�K．上下水道分担金
�L．登記費用（自分で登記する場合は登録免許税のみ）
�M．アンテナ・電話引込費用
�N．印紙税（契約書に添付）
�O．冷暖房器具・照明器具・カーテンなどの購入費用
�P．フェンス・植栽等設置費用
�Q．不動産取得税
更には、住み始めると…
�R．固定資産税
�S．都市計画税
パッと思いつくだけでこんなものですので、それぞれのケースごとに判断すれば他にもたくさん出てくると思います。

「現在の家賃」＝「ローン返済額」
と考えてしまうと、これらの諸費用はどこから出せばよいのでしょう。
固定資産税や都市計画税だけで数十万円であり、１年限りではありませんので払い続ける必要があります。
（ただし固定資産税は当初３年間は減額措置があります。長期優良住宅の場合は５年間です。）
借りれるだけ借りて立派な家をつくることも良いですが、その後の支払不能によって、家を手放すことがないような資金計画が必要です。
税金なんか滞納しても何とかなるんじゃない？
そんな甘い言葉はもう通用する時代じゃありません。
返済意思がないと見なされれば給与口座を差押えし、収入がなくなれば財産を差し押さえます。
財産なんか無いから別に関係ない？？
その立派な家が何よりの財産です。
公売にかけられ、強制的に立ち退きを迫られる人が何人もいます。
不況のこのご時世、ボーナスカットでローン返済が滞る人もたくさんいます。
リストラされ、泣く泣く家を売りに出す人もいます。
余裕のある返済計画と、ハプニングを見越した資金繰り、そして自分の目で勉強し誰の意見にも左右されないほどの知識があれば、立派な家ではなくても、とても良い家が建つでしょう。

住宅購入を考えるうえで避けては通れないのが住宅ローン。
現金で一括購入という方なら関係ありませんが、数千万円の現金を持っている方はそうそういないでしょう。
住宅ローンを借りるときに一番気になるのが金利だと思います。
金利には、固定金利型、固定金利選択型、変動金利型の３種類があります。

�@固定金利型とは、最初から最後まで全期間を通して金利が一定なため、返済額が変わらないもの。（住宅金融支援機構のフラット３５を含む）
�A固定金利選択型とは、５年、１０年、１５年などの期間は金利が変わらないが、この期間を過ぎるとその時点での金利が採用されるため、期間終了後に金利が上昇している場合は、返済額も増加する。
�B変動金利とは、半年ごとに金利を見直すため返済額も変動するが、金利が上がっても５年間は返済額が変わらず、６年目の返済額は前５年間の返済額の１．２５倍までに抑えられる。

金利の特徴を簡単に書くと以上のとおりです。
もちろん�@固定金利型が一番金利が高く、�A固定金利選択型や�B変動金利型の金利は安くなります。
「だったら、�Aや�Bで借りた方が得じゃん！１０年くらいして金利が高くなりそうになったら、�Aの１５年を選べば１５年間金利は変わらないんでしょ！２５年もあればそのうち払い終わるよ」
そんな声が聞こえてきそうですが、これには落とし穴がいっぱいあります。

例えば、ある銀行の金利が
�@固定金利（フラット３５）３．１％、�A５年固定１．７％（基準金利３．０％）、１０年固定２．２％（基準金利３．５％）、１５年固定２．７％（基準金利４．０％）、�B変動金利２．６％だとします。
�Aの１０年固定を選択して、その後に１５年固定を選択すれば、当初１０年は金利２．２％、その後１５年は２．７％なので、�@の固定金利型よりも金利は低くなる…と思っていたら間違いです。
�A固定金利選択型の金利は、新規実行金利だけが大きく取り上げられていますが、これは当初の期間だけの金利であり、固定金利期間が終了して次の固定金利を選択する場合は（）内の基準金利が適用されます。
つまり、当初１０年は２．２％ですが、次の１５年は４．０％となります。（落とし穴１）
また、１０年後に金利が変わらない保証はありませんので、１０年間で金利が２．５％上昇すると、次の１５年間は４．０％＋２．５％で、６．５％の金利となります。（落とし穴２）
「次回選択時は金利０．５％の軽減」などの優遇措置がある金融機関もありますが、それは基準金利からの軽減ですので、６．５％−０．５％で、金利は６．０％にしか下がりません。
じゃあ、�Bの変動金利型で返済し、金利が高くなったら１５年固定に変更すればいいのでは？と思う人もいるでしょう。
変動金利型は、金利が上昇しても返済額は１．２５倍までしか上がらないから大丈夫…と思っている人も落とし穴にハマリます。
確かに返済額は１，２５倍までにしかなりませんが、金利が１．２５倍までになる訳ではありません。
金利がどんどん上昇しても５年間は返済額が一定で、次の５年も返済額は１．２５倍まで、ただし金利はどんどん上昇する。
つまり、利息額がどんどん膨らみますので、返済額が全て利息分になり元金が全く減らないどころか未払い利息がどんどん増えていきます。（落とし穴３）
金融機関とすれば、永久に利息が入って来ることになりますので笑いが止まらないですね。
それほど金利が上がる前に、固定選択型に変更をすればいいのですが、金利は一気に上昇しますので、気付いた時には手遅れになる場合があります。（落とし穴４）
更に固定金利選択型に変更しても金利の高い（）内の基準金利が適用され、しかも借入時より金利は上昇しています。（落とし穴５）
金利って１０年で２．５％も上昇するの？って思うかもしれませんが、それは誰にも分かりません。
ただ言えることは、バブルの影響もあり、平成２年に都市銀行の変動金利は８．５％まで上がりました。
それから５年で２％台まで下がっていますので、５年で５％以上も下がっていることになります。
金利は一般的に上がるときは早く、下がるときはジワジワ下がります。
金利の動向は景気に左右されますので、今から景気が上向きになれば１０年で２．５％上昇することも大いに考えられるのです。
今後の金利の動向は誰にも分かりません。
金利は下がるかもしれませんし、５年で５％上昇するかもしれません。
金融機関が変動金利型や短期間の固定金利選択型を勧める訳が分かりましたでしょうか？

今は、低金利の時代が続いていますが、今よりガクンと金利は下がりません。（ガクンと下がりようがありません）
長い目で見ると金利は確実に上昇するでしょうが、いつ頃にどのくらい上昇するかは不明です。
だったら、固定金利型を利用する方が賢いと思いませんか？
フラット３５などは、３５年間金利が一定で、保証料も不要です。
保証料って何？
団信ってよく聞くけど意味が分からない。
融資手数料もかかるの？
火災保険もかけなきゃ。
抵当権の設定に税金を払うの？
次回は、住宅ローンにかかる諸費用について書こうと思います。